Új ingatlanok értékesítése: 5% vagy 27%?
- január 1-jével lépett életbe az a rendelkezés, miszerint 2016. január 1. napjától kezdődően kedvezményes 5%-os adómértékkel adózik az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan új lakás (lakóingatlan) értékesítése, amely
- első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg;
- vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
és hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 (többlakásos lakóingatlan), illetve a 300 (egylakásos lakóingatlan) négyzetmétert. Tehát az új szabály nem minden új lakóingatlanra vonatkozik.
A szabályozás a 2016. január 1-je után értékesített új lakóingatlanokra vonatkozik, illetve a 2016. január 1-je után fizetendő előlegre is.
Az 5% kulcs csak a 2016. január 1. utáni teljesítések, részteljesítések esetében alkalmazható, ha az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti értékesítés valósul meg.
- január 1-jétől 5%-os ÁFA terheli azt a szolgáltatást, amely során építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak valósul meg, és ez akkor is fennáll, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.
A telek értékesítése továbbra is 27%-os mértékű ÁFA alá esik, azonban, ha az építtető cég tulajdonában van a telek és rá a törvénynek megfelelő új lakóingatlant épít és így értékesíti a vevők felé, akkor az értékesítésre 5%-os adómérték vonatkozik.
A
- legfeljebb 150 m2 hasznos alapterületű összkomfortos lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű összkomfortos egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője az építési bekerülési költség megfizetéséhez, illetve
- az építkezés helyéül szolgáló építési telek vételárához az építési telek természetes személy tulajdonosa
adó-visszatérítési támogatást igényelhet.
Az adó-visszatérítési támogatás a költségekre egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető.
Az adó-visszatérítési támogatás összege megegyezik az építkezés helyéül szolgáló építési telek, valamint a lakás vagy lakóépület építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és a kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összegével, de legfeljebb 5 000 000 forint.
Adó-visszatérítési támogatás esetén az igénylő építő vagy építtető a kérelem benyújtásakor teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan nyilatkozik arról, hogy nem kötött vagy az építési munkák befejezéséig nem köt olyan kivitelezési szerződést, amely alapján a vállalkozó az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas lakás vagy lakóépület felépítésére és igénylő részére történő átadására köteles. Ezzel kapcsolatosan a Nemzetgazdasági Minisztérium az illetékes.
Példa
Magánmegrendelő, új építésű projekt, 2016. január 1. utáni szerződéskötés esetén:
- Ha az anyagot, és a munkadíjat a generálkivitelező számlázza, a számlázandó ÁFA mértéke 5%.
- Ha az anyagot a megrendelő saját nevére kéri, a vállalkozóval csak a munkadíjra szerződik, abban az esetben a számlázandó ÁFA mértéke 27%, mert nem valósul meg az ÁFA tv. 10. § d) pont szerinti ingatlan átadás.
Ha bizonyos tevékenységeket a megrendelő saját hatáskörben tart, tehát nem teljes körű a generálkivitelezői szerződés, csak a vállalkozó általi építés-szerelés kerül átadásra, abban az esetben az 5% kulcs csak erre az átadott építési-szerelési tevékenységre alkalmazható.
Ha a vállalkozó 2016-ban szerkezetkész építésre szerződik, arra a számlázandó ÁFA mértéke 5%.
Magánmegrendelő, 2015-ben elkezdett projekt, 2016-ban megkötött, önálló szerződése esetén:
- Ha a vállalkozó készültségi fok alapján, mint generálkivitelező résszámlák formájában számláz a megrendelő magánszemélynek, abban az esetben 2016-ra 5%, 2015-re 27% az alkalmazandó ÁFA mértéke.
- Ha az anyagot a megrendelő saját nevére kéri, a vállalkozóval pedig építés-szerelésre szerződik az ÁFA tv. 10. § d) pontjában meghatározott értékesítési céllal, amelynek végeredménye ingatlan átadás, abban az esetben a vállalkozói díj 5% ÁFA mértékkel kerülhet számlázásra.
- Ha bizonyos tevékenységeket megrendelő saját hatáskörben tart, tehát nem teljes körű a generálkivitelezői szerződés, az 5% ÁFA mérték ingatlan átadásra (ÁFA tv. 10. § d) pontja szerint) alkalmazható.
- Ha 2016-ban a vállalkozó szerkezetépítésre szerződik a megrendelővel, és azt befejezéskor átadja, abban az esetben a vállalkozó által végzett szerződés szerinti tevékenységre teljes körűen alkalmazható az 5% ÁFA kulcs.
Az ÁFA változás nyomán a legnagyobb kérdés a korábban megkötött szerződések változásainak az átvezetése, mely álláspontom szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) alapján mindenképpen lehetséges és szükséges is.
„6:191. § [A szerződés felek általi módosítása] (4) A szerződés tartalmát valamelyik fél egyoldalúan akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja.”
Előleg fizetés esetén pedig előlegbekérőt küld a vállalkozó a magánszemély számára és az alapján érdemes az előleg fizetését rendezni, illetve számlát kell kérni róla, mint ahogy a végösszegről is…
Forrás: www.5percado.hu
